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ガリバー露木の不動産Q&Aコーナー
 

「住宅ローンは借り換えるべきか?」


先日、お客さまから下記のような

とっても嬉しいメールをいただきました!


露木さま

ご無沙汰してます。

お元気でしょうか?

もう五年くらい経つでしょうか、

川崎市中原区○○の戸建てを

露木さんにご紹介頂き、

購入しましたTです。


いつも楽しいメルマガを

ありがとうございます!

特に反応返せてませんが

楽しく拝見させて頂いてます。


今回ご連絡を差し上げたのは、

もし可能だったらメルマガで

取り上げて頂きたいことがありまして。


■住宅ローンは借り換えるべきか?


マイナス金利なるものが登場し、

住宅ローン金利にも、

下げ圧力がかかり始めてる中、

0.6%レベルの変動金利を打ち出す

銀行も出てきてます。


そのような中、変動金利で借りてる

住宅ローンは乗り換えるべきか、

悩んでる人も多いのではないかと

推測されます。


個人で調べるべき話だとも思うのですが、

不動産のプロがこの状況を

どう見てらっしゃるのか

一度伺ってみたいと思いまして。

良かったらご検討下さい。


※ちなみに、我が家の場合

変動金利0.875%で借りてまして

残金900万ぐらいあります。


末筆になりましたが、

露木さんの益々のご活躍を

お祈りしてます!


Tさま、嬉しいメールをいただいて、

本当にありがとうございます!


そして、さらに同じタイミングで、

複数のお客さまから同じ質問を受けました。


テレビ・雑誌等でも

住宅ローンの借り換えについて

ずいぶんと取り上げられていますので、

借り換えについて、

真剣に悩まれている

お客さまが沢山いらっしゃるのだと思います。


各界の専門家の方から様々な意見が出ておりますが、

私、ガリバー露木も私なりに精一杯書かせていただきますね。



「住宅ローンは借り換えるべきか?」


一般論として借り替えた方が良い!

そう言われてきた条件には、

以前から下記のような前提条件がありました。


●現在、借りている住宅ローンの借入金利と、

 借り替えた時の住宅ローンの借入金利の差が1%以上あること。


●住宅ローンの残債が1,000万円以上あること。


●住宅ローンの借入期間の残りが10年以上あること。



借り換えを検討されているみなさま。

まずはこの3つの条件を満たしていますでしょうか?


マイナス金利なるものが登場して、

元々、低金利だった住宅ローンの金利が、

さらに下がり続けている状況ではありますが、

そんな今でも、この3つの条件は、

昔も今も同じように最重要ポイントになると考えていますよ。


単純に考えますと、

借り換えることによって、

計算上お得になる!

なりそうだから借り換えを検討するんですよね。


お金をかけて、

面倒な手続きをしたのに、

お得にならない!

なりそうもないのであれば、

そのまま住宅ローンを返済していれば良いわけです。


それでは、続いて借り換えをする際の経費を考えましょう!


まず、現在借りている

住宅ローンを一括繰上げ返済するには、

設定されている抵当権を抹消しなければなりません。


この抵当権の抹消手続きは、

司法書士の先生にお願いをして、

抹消をすると約2〜3万円の費用がかかります。


その後、借り替えた先の金融機関の抵当権を再設定します。

この際の登記費用が約20〜30万円程かかります。


※借入金額により費用はかなり上下しますので、

 正確には事前に見積もりをとる必要性がありますよ。


また、この手続きのために必要書類を揃えて、

司法書士の見積もりをとったり、

融資を受けている銀行、

借り換え先の銀行に出向く必要もありますので、

それなりの時間と手間はかかるわけです。


つまり、しっかりと事前に計算をした上で、

確実に支払い金額が減り、

お得になるという確信を持てる場合に、

借り換えに動くべきだと私は思っております。


ここでご質問をいただいたTさまのケースで考えます。

住宅ローンの残り期間は10年以上あるかと思いますが、

残債の金額は1,000万円以下の900万円。


また、当時の借入金利も変動金利の0.875%という

低金利にて融資を受けられていますよね。


現在のマイナス金利導入後、

最も安い変動金利レベルは約0,6%前後です。

仮に0.6%としますと、その差は0.275%。


そして、いよいよ住宅ローン電卓を使って計算してみますね。

借入期間の残りを15年と仮定してみました。


残債900万円 借入金利 0.875% 期間15年

月々のお支払額は毎月均等払いで 53,371円

総支払金額は 9,606,817円



残債900万円 借り換え金利 0.6% 期間15年

月々のお支払額は毎月均等払いで 52,296円

総支払額は 9,413,322円


毎月の支払い額の差は1,075円

総支払額の差は193,495円となりました。

借り換えの際の費用は概算で、

約15〜20万円というところでしょうか?


ただ・・・

この計算では15年間かけて、

残りの900万円を支払った場合ですよね?


Tさまの場合、

今までもかなりのハイペースにて、

繰り上げ返済をされております。


そのため、あと5年〜10年以内には、

住宅ローンを完済してしまいそうな

感じがしております。


仮にあと5年程で完済すると仮定して、

同じ計算をしてみますね。

すると・・・


残債900万円 借入金利 0.875% 期間5年

総支払金額は 9,201,590円



残債900万円 借り換え金利 0.6% 期間5年

総支払額は 9,137,924円


総支払額の差は 63,666円となりました。



さて、いかがでしょうか?

手間隙とお金をかけて、

借り換えをする必要性は?

Tさまのケースではなさそうですよね〜



借り換える時の諸経費の方が高くなりそうですし。。。


また、必要書類を揃えて


銀行に出向く手間暇も考えますと・・・


そのまま、借り換えずに

繰り上げ返済を続けられた方が良さそうですよね!



ガリバー露木の結論としましては、


「Tさま、そのまま、


 現在の借入銀行で良いと思いますよ〜!」



それでは、逆に借り替えた方が良いと思われる

モデルケースも計算してみましょう。


残債2800万円 借入金利 1.7% 期間25年


月々のお支払額は毎月均等払いで 114,632円


総支払金額は 34,389,728円



残債2800万円 借り換え金利 0.6% 期間25年


月々のお支払額は毎月均等払いで 100,531円


総支払額は 30,159,466円



毎月の支払い額の差は14,101円


総支払額の差は何と 4,230,262円となりました。


かなりの高級車が買えるぐらいの差がつきましたね。。。



もちろん、上記の計算は、


残債を25年間で支払った場合なので、


実際には繰り上げ返済もされるでしょうから、


ここまでの差はつかないかと思われます。



でも!



借り換えの際の費用は、


かかったとしても、


せいぜい


約20〜30万円ぐらいでは、


ないでしょうか?



この方の場合は・・・


本当に今が大チャンスな感じですね。


すぐに借り換えを検討しましょう!!



事例は両極端な例になりましたが、


実際には各金融機関にて


借り換えのご相談の上、


正確な金額をシミュレーション


してもらえば確実かと思います。



現在、各銀行・金融機関には、


借り換えのご相談が殺到しているようです。


通常時の2倍〜4倍ぐらいのご相談件数ですって!


凄い数ですよね。



住宅ローンを組まれているみなさま、


この機会に一度


借り換えを


ご相談・ご検討してみるのも


良いかと思いますよ〜!



以上、


最近の趣味は少年野球!


微妙にリバウンド気味のガリバー露木でした。


少しでも参考になれたなら幸いです。


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