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「銀行保証料って払った方が得なの?」


今回は住宅ローンを組む際に、

融資を受けるお客様が、

払う、払わないを

選択することができる

銀行保証料
について書きますね。



簡単に説明しますと、

各銀行の保証会社に銀行保証料として、

お金を支払うと金利優遇の幅が大きくなるんですね。



例えば、現在都市銀行の店頭の変動金利は、

ほとんど2.475%なのですが、

このままの金利で借りられる方は

ほぼいませんので、

通常、金利の値引き=金利優遇を受けてから、

融資を受けることになります。



実際にはこんな感じで、

銀行保証料を払ったら、

金利優遇幅が店頭金利から−1.4%となった。

つまり店頭金利の2.475−1.4=1.075%

この金利にて融資を受けることができます。



また、銀行保証料を払わない場合には、

金利優遇幅が店頭金利から−1.2%となった。

店頭金利の2.475−1.2=1.275%

この金利にて融資を受けることになるわけです。



たったの0.2%の違い?

と思われる方もいらっしゃるかも知れませんが、

住宅ローンは、たいがい35年ローンで組みますので、

この、0.2%の違いは、

かなり大きな金額の違いになるのです。


後で、具体的な数字にてご説明しますね。



別の言い方をしますと、

外枠方式=銀行保証料を払う。

内枠方式=銀行保証料を払わない。

とも言いますね。



ここで、冒頭の質問である


「銀行保証料って払った方が得なの?」


についてですが、

ある程度の金額の自己資金を貯めていらっしゃる方は、

保証料を先に支払った方が得になります。




例えば、自己資金として

300万円以上は出せるよ〜

という方は銀行保証料は払った方が良いかと思います。




逆に自己資金は100万円ぐらいなら出せるよ〜

この方の場合には、銀行保証料は払わないパターンでいきましょう。




それでは、ここから具体的な数字にてご説明しますね。


まず、銀行保証料の金額ですが、

一般的な都市銀行の場合には、

35年ローンで、

100万円の借入あたり

約20,700円が必要になります。


※借入年数により金額は変わります。



例えば、3,000万円の融資を受ける場合には、

約20,700円×30=約621,000円

銀行保証料として支払うことになります。



銀行保証料を支払って、

店頭金利から−1.4%の金利優遇がとれたとします。

この場合の支払い金額は下記のようになります。



借入金額3,000万円 借入期間35年

変動金利1.075%にて融資

毎月の支払金額は、月々均等払いで85,738円

35年間の総支払い金額は、36,009,960円

利息額は、6,009,960円


利息が600万円超え!

と驚く方もいらっしゃるのではないでしょうか?




もちろん、実際には35年間

住宅ローンを支払い続ける方は、

非常に稀で、繰り上げ返済をすることにより、

借入期間がどんどん短くなりますから、

ここまでの利息はつかないですけどね。



もう一方、銀行保証料を支払わないで、

店頭金利から−1.2%の金利優遇がとれたとします。

この場合の支払い金額は下記のようになります。



借入金額3,000万円 借入期間35年

変動金利1.275%にて融資

毎月の支払金額は、月々均等払いで88,584円

35年間の総支払い金額は、37,205,280円

利息額は、7,205,280円


利息は何と720万円超え!!!



たったの金利差、0.2%なのですが、

総支払金額と利息の差額は、

1,195,320円

約120万円も違ってくるのです。



月々の支払金額の差は、

2,846円なのですが、

最終的には、イメージしていたよりも、

大きい差になっていませんか??




ここで、みなさまに質問です。

銀行保証料を支払う場合には、

最初にいくら必要でしたっけ?




そう。

約621,000円でしたよね。



総支払い金額と利息の差が、

35年間の長いスパンで考えると、

約120万円ぐらいつきます。



そのため、自己資金分として

無理なく銀行保証料を支払える方は、

最初に約621,000円を支払うことにより、

約574,320円のお得!!


となります。



もちろん、始めから10年や15年の期間で、

住宅ローンを組む場合や、

月々の支払い金額に余裕のある方で、

ドンドン繰り上げ返済をして、

借入期間を短くした場合には、

そんなに大きな差にはならないですけどね〜



以上、銀行保証料を払う場合と、

払わない場合のイメージが、

少しでもつかめたとしたら幸いです。




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