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ガリバー露木の不動産Q&Aコーナー
 
 「仲介手数料の計算方法とは?」



今回は不動産の購入時や売却時に、

不動産会社に支払う

仲介手数料について書きたいと思います。



仲介手数料の計算方法は、


成約価格×3%+6万円+消費税


または、


成約価格×3.15%+6.3万円


このどちらかの計算方法により、

導き出されております。



実はこのふたつの公式ですが、

表記は違うものの・・・

計算式の意味は一緒で、

どちらの公式で計算したとしても、

同じ答えが導き出されるのです。




お時間のある方は、

試しに電卓で計算してみてくださいね。



例えば、購入したい物件の価格が3,180万円だったとします。

こちらの物件を買付申込書を書いて、

価格交渉をした結果、端数の80万円の値引きに成功!

3,100万円にてご成約となったとしますね。



私たち不動産屋がいただく仲介手数料は、

あくまでも成功報酬となっておりますので、

このケースの場合には、成約価格である

3,100万円で仲介手数料の計算をします。



3,100万円×3%+60,000円×1.05=1,039,500円

となりますから、お客様から103万9千5百円を頂戴することができます。



参考として、もうひとつの公式にて計算しますね。


3,100万円×3.15%+63,000円=1,039,500円

となりますので、全く同じ答えが出ることになります。



何だか不思議な感じ・・・



数学の得意な方であれば、

お解りですよね。




ただ単に消費税の分を最後に足すか、

公式の中に含めてしまうかの違いだけなのです。




続きましては、

よく不動産広告にて

価格 3,180万円(税込)

このような表記をご覧になられたことがあるかと思います。



この物件の場合には、

3,180万円の物件価格の中に

既に消費税の分が含まれているということです。



そのため、先程と同じように

仲介手数料の計算をしてしまうと・・・



消費税の2重どりに

なってしまいますよね。




ですから、本体価格から消費税の分を引いてから、

仲介手数料の計算をしなければいけません。



そして、この(税込)という表記は、

通常、不動産業者が売主の物件となります。



例えば、

新築一戸建て 3,180万円(税込)

中古一戸建て 3,180万円(税込)

新築マンション 3,180万円(税込)

中古マンション 3,180万円(税込)




これらの物件には、既に

建物の分の消費税金額が含まれているのです。



仮に、建物の分の消費税を60万円とします。

成約価格を満額の3,180万円とします。



この場合には、

3,180万円−60万円=3,120万円

となりますから、

仲介手数料の計算は、


3,120万円×3%+60,000円×1.05=1,045,800円

となりますから、お客様から104万5千8百円を頂戴することが

できるというわけです。



それでは、

売地 3,180万円

こちらの物件を満額の3,180万円にて、

成約した場合の仲介手数料計算は?



先程までは、税込表記のため、

販売価格の中に建物の消費税分も含まれていました。



しかし・・・

今回の物件は売地です。




建物は年月とともに資産価値が下がっていくもの、

いわゆる減価償却していくもので、

消費していくものです。

ですから、消費税が課税されるわけです。




その半面で、土地というものは、

消費しないものの代表格であり、

年月とともに減価償却をする必要などなく、

建物と比較すると、資産価値の下がりにくいものです。




そのため、

売地=非課税となります。




ですから、

この場合には、いたって普通に

3,180万円×3%+60,000円×1.05=1,064,700円

となります。




また、これ以外のケース

個人間の不動産取引も非課税となります。



例えば、売主Aさんから

当店、TMCが売却依頼を受けて、

3,180万円にて販売活動を開始。




○●不動産のお客様

買主Bさんとの間で、

3,180万円にて売買契約を締結したとします。



この場合には、

当店、TMCは売主Aさんから、

3,180万円×3%+60,000円×1.05=1,064,700円

を頂戴することができます。




また、○●不動産も買主Bさんから、全く同じ金額である

3,180万円×3%+60,000円×1.05=1,064,700円

を頂戴することができるわけです。



いわゆる、共同仲介という形ですね。

以上、色々なケースでの仲介手数料計算方法でした。


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