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ガリバー露木の不動産Q&Aコーナー
 
 「借入年数によって借入可能金額は変わるの?」


「はい。

その通りです!」




例えば、

正社員として、

勤続5年

年齢30歳

年収430万円

という方が

住宅ローンを組むとします。



35年ローンを組んだ場合の、

借入可能金額は、

3,230万円。



30年ローンを組んだ場合の、

借入可能金額は、

3,000万円。



25年ローンを組んだ場合の、

借入可能金額は、

2,710万円。



20年ローンを組んだ場合の、

借入可能金額は、

2,360万円。



15年ローンを組んだ場合の、

借入可能金額は、

1,930万円。



※返済比率40%

 審査金利4%

 という一般的な都市銀行で借りた場合です。




随分と借入可能金額が

変わると思いませんか?




あくまで、私の持論なのですが、

借入する方のご年齢、

そして購入物件の築年数を勘案して、



「35年ローンが組めるのであれば、

35年で住宅ローンを組んでおく!」




「そして、繰り上げ返済できるお金が溜まったら、

借入期間を縮める繰り上げ返済をする!」




ふと気づいてみたら、

約17年〜20年程で、

住宅ローンを完済していた。




この借り方が理想なのでは?

と考えております。



ちなみに私と仲の良い都市銀行の担当者も同じ考えでした。




それは、何故か?




例えば、

住宅ローンの期間を20年で組みました。



もしも将来

給料の額

ボーナスの額などが減ってしまった・・・

毎月の支払いがキツクなってきた・・・

こうなった場合に、

借入期間を30年や35年に変更したい。

と銀行に相談したとします。



できると思いますか?



実は・・・



相当難しい・・・



というか、




「ほとんど無理だと思われます。」



その、できない理由を銀行さんは、

担保評価が追い付かないので・・・・・



ほとんどのケースでこう言われると思います。



銀行さんは不動産を担保にお金を融資していますよね。

最初にお金を借りた時の不動産の評価額と、

例えば、そこから15年程

経過した時の不動産の評価額とは

当然にかなり違うわけです。



ですから、

途中から長い期間の住宅ローンに

組みかえようとしても、

相当に難しくなってしまうのです。



そのため、35年ローンが組めるのであれば、

万が一のことも想定して、

35年で組んでおいた方が良いと考えています。




ここで注意点をもうひとつ!



中古マンションの住宅ローンを組む場合

案件を持ち込む銀行によって、

借入可能年数が変わります。




担保評価の見方が各銀行ごとに違うからです。




例えば、

昭和56年築の中古マンションを購入したい!




この場合に、



銀行に持ち込んだら35年ローンを組める可能性がある。


銀行に持ち込んだら30年ローンしか組めない。


銀行に持ち込んだら25年ローンしか組めない。


銀行に持ち込んだら20年ローンしか組めない。



案件ごとのケースバイケースとはいえ、

入口からこんなに違いがあるのです。




住宅ローンを通すには、

色々とコツがありますので、

お気軽にご相談してくださいね。


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