東横線のマンション情報満載!マンション探しは東横マンションセンターにお任せください!

トップ希望条件登録お問い合わせ会社概要アクセス
居住用物件情報
サイトマップ 
 東横マンションセンターのバナー
 
お問い合わせ
トップページへ  
 
会員登録がお済の方はこちら! 
会員登録がお済の方はこちらから!
 
 会員登録がまだの方はこちら!
会員登録がまだの方はこちら!
 
 未公開物件多数あります!
無料会員登録はこちらから!
 
 気になる物件が見つかったら!
気になる物件が見つかったら!
 
 ご質問・ご要望などお気軽に!
ご質問・ご要望などお気軽に!
 
 全国の不動産屋さんリンク集!
全国の不動産屋さんリンク集です!
 
TMCお客様の声集 
 
会社概要
アクセス
免責事項
個別情報保護方針



 
ガリバー露木の不動産Q&Aコーナー
 
 「専任媒介契約とは?」



はい。

専任媒介契約について書きますね。


「専任媒介契約とは?」



私なりに解りやすく

シンプルに例えてみます。



私たち不動産会社を仲人(なこうど)だと思ってください。

そして、売りに出した物件に買いたい人が見つかって

売買契約を締結することを結婚だと思ってください。




「仲人である私の会社=TMC

と専任媒介契約を結んだ貴方は!」




「三ヶ月間の間は、

他の仲人さんに浮気することは許しません!」




浮気しちゃダメな契約。

こんな感じですかね(笑)



まあ、たま〜に浮気されちゃうこともあるのですが・・・(泣)



余計に解らなくなった方、いますよね。

ここで当たり前な説明をさせていただきますね。



【専任媒介契約とは】


不動産会社と売却を依頼するお客様

との間で取り交わす

媒介契約の種類のひとつで、

仲介を依頼できる不動産会社が1社に絞られる形式です。

専属専任媒介契約と違い、自己発見の取引はできます。



例えば、自宅を売りに出していたら

たまたま会社の同僚が買いたい。

親戚のおじさんが買いたい。

などという話があった場合には、

不動産会社を通すことなく、

自分で契約しても良いというわけです。



しかし、実際に不動産屋に

仲介に入ってもらわずに、

個人間売買をしたとします。



仲介手数料を払う必要はありませんから、

一見ラッキーな感じがしなくもないですよね。




しかし・・・

何千万円単位の取引になりますし・・・



引き渡した後に、

何かトラブルが発生したら・・・



しっかりとした書面を交わしておかないと・・・



なまじっか近い知り合いだし・・・



親戚だから何かあっても言いにくいし・・・




こんな感じで、

逆に不安になったりしませんか?



そうです。

あくまで、私の持論なのですが、

大切なご資産であるご自宅の売却を依頼されるということは、

ある程度は信用・信頼してもらえていなければ、

そもそも媒介契約をいただくことすらもできませんよね。



ですから、例えお客様がご自分で買いたいという方を、

見つけたとしても、売却を依頼した不動産会社に


「仲介に入っておくれ〜」


って、普通言いませんかね?



私はこう考えているので、

売却を依頼するお客様にとって

かなり縛りがキツイ専属専任媒介契約は、

いただかずに、専任媒介契約で充分だと思っているのです。



専任媒介契約をいただいて、

専属専任媒介契約で義務付けられている

細かいレベルの報告義務を果たせばいいと!





そして、専任媒介契約の期間も

専属専任媒介契約と同じく三ヶ月以内で、

不動産会社の義務は下記のような感じです。



●契約を結んだ翌日から7日以内に、

 指定流通機構(レインズ)へ物件を登録。


※レインズとは、宅地建物取引業者の免許がおりたその日から、

 見ることが出来る不動産会社専用の共通データベースです。



レインズ登録済証を媒介を受けたお客様にお渡しする義務。

 ちゃんと不動産屋共通のデータベースに物件を登録しましたよ〜

 という証拠になる書面ですね。

 これを渡さない不動産会社も稀にありますので、

 しっかりとこの書面は貰っておきましょうね。




2週間に1回以上の書面による活動報告も義務づけられています。


※具体的に活動報告といえば、下記のような感じです。

レインズとアットホームに物件を登録しました。

近所にチラシを1,000枚ポスティングしました。

○○新聞に折り込みチラシを10,000枚いれました。

ポータルサイトのスーモとホームズとオウチーノに載せました。

知り合いの業者を○○件、まわって物件の紹介をしてきました。

物件の確認が○○件ありました。

ご案内件数が○件ありました。




また、媒介契約を交わすにあたっては、


媒介契約書面の交付義務


しっかりと書面を交わしなさいということですね。



●価格等について意見を述べる際の根拠明示義務


例えば、依頼者のご自宅を1,980万円と査定した場合に、

何故、1,980万円の査定額になったのか?

ちゃんと根拠を示しながら説明しなければならないのです。



過去の成約データ・取引事例・現在の売出物件データ

などを依頼者に見ていただきながら、



「かくかくしかじか〜ここがこうで、

 あそこがああなので私は、

 1,980万円と査定しました!」




と力強く説明するわけです。




●媒介契約の有効期間は三ヶ月以内


三ヶ月経過後にまだ物件が売れていなくて、

そのまま同じ不動産会社に

販売活動の継続を依頼したい。

この場合には、

売却依頼者から更新の申出がない場合には

不動産会社が勝手に更新することはできません。

つまり自動更新などにはできないわけです。



ここで再度ご注意を!



ごくまれにですが、こんな話を聞きます。


「ウチとの媒介契約は売れるまで自動更新になります。」


凄み・・・


睨み・・・・・


・・・・・・・


、、、、、、、。。。。。



「この更新契約書に署名・捺印してくれます。」


、、、、、、、、。。。




例え、強面の不動産屋に

こんなことを言われたとしても、


「自動更新になんて出来ませんからね!」



その不動産屋が気に入らなかったら、



「自動更新になんてできないでしょ。

おたくとは、三ヶ月で終わり。

他の不動産屋に頼むよ。」




クールに言ってやってください。



お客様の大事な資産である不動産。

売却活動を何処の不動産屋に任せるかは、

売主さんである依頼者が選べばいいことですから。




どうせお客さんは知らないからと思って、

自分に都合の良いことばかり

言ってくる不動産屋もいまだにいます。





最低限の知識があれば、

おかしなことを言われた時に

気がつくことが出来ますから、

一緒に色々と覚えていきましょうね〜!



トップページへ 


   ガリバー露木の不動産Q&Aコーナー

★東横マンションセンター代表
 ガリバー露木がお客様から
 よく聞かれる質問に正直に
 お答えしています!

 解りくい不動産業界のこと
 マンション探しの注意点
 住宅ローンのことなど盛りだくさんです。
 
 
ガリバー露木の動画紹介はこちらから♪
             
  営業マン動画紹介コーナー

自己紹介ページへ
 ガリバー社長ブログ♪不動産ブログ ガリバー露木の簡単な自己紹介です♪簡単ですが♪
 Twitterボタン  
【ガリバー露木 ツイッター】

【ガリバー露木 フェイスブック】 

東横マンションセンターCMコーナー


ユーチューブチャンネル 動画本数 1,100本超え↑ 再生回数 9万回以上↑

トップ希望条件登録お問い合わせ居住用物件情報会社概要アクセス免責事項個人情報保護方針
Copyright(C) All Rights Reserved by 株式会社東横マンションセンター
神奈川県横浜市港北区大倉山3丁目2-23 石黒ビル2階