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 「専属専任媒介契約とは?」



専属で、さらに専任なんて・・・

随分と縛りつけのキツそうな契約の名前ですよね。



はい。

確かに名前の通りで

縛りつけのキツイ契約方法なのです。



不動産を所有されている方が、

様々な理由によって

ご自宅を売却しようと思い立ったら!



まずは、複数の不動産会社に

ご自宅の査定依頼をしますよね。




そして、比較検討の上


「よし!

○○不動産に我が家の売却を頼もう!」



ということになったならば、

不動産会社に売却依頼をしますよね。




そして、不動産屋は基本的に

何でもかんでも書面をいただくお仕事なので、

正式に売却を依頼する際には、

媒介契約書に署名・捺印をいただくわけです。



この媒介契約書をいただくことにより、

正式にご自宅の売却活動がスタートすることになります。




この媒介契約の種類には

下記の通り三種類の契約方式があります。



●専属専任媒介契約


●専任媒介契約


●一般媒介契約





それぞれに特徴がありますので、

順番にブログで書いていきますね。



今回は、まずは

「専属専任媒介契約」

についてです。




そうですね〜

私なりに解りやすく

シンプルに例えてみます。



私たち不動産会社を仲人(なこうど)だと思ってください。

そして、売りに出した物件に買いたい人が見つかって

売買契約を締結することを結婚だと思ってください。





「仲人である私の会社=TMC

と専属専任媒介契約を結んだ貴方は!」





「三ヶ月間の間は、

他の仲人さんに浮気することは許しません!」




そして、

「私が紹介した人としか結婚しちゃいけません!」



こんな感じですかね(笑)




余計に解らなくなった方もいるかも知れませんので、

ここで当たり前な説明をさせていただきますね。



【専属専任媒介契約とは】


媒介契約の種類のひとつで、

売却の依頼者は、仲介を依頼した不動産会社が

見つけた相手としか契約することができません。



例えば、自宅を売りに出していたら

たまたま会社の同僚が買いたい。

親戚のおじさんが買いたい。

などという話があっても、

自分で取引相手を見つけて契約することまで制限されます。


※いわゆる自己発見取引も禁止されているのです。


結構しばりがキツイ気がしませんか?



そして、媒介契約の期間は三ヶ月以内で、

依頼者側への縛りがキツイ契約なので、

不動産会社の義務も当然に厳しくなります。

下記のような感じですね。



●契約を結んだ翌日から5日以内に、

 指定流通機構(レインズ)へ物件を登録。


※レインズとは、宅地建物取引業者の免許がおりたその日から、

 見ることが出来る不動産会社専用の共通データベースです。



1週間に1回以上の書面による活動報告も義務づけられています。




また、媒介契約を交わすにあたっては、


媒介契約書面の交付義務


しっかりと書面を交わしなさいということですね。



●価格等について意見を述べる際の根拠明示義務


例えば、依頼者のご自宅を2,480万円と査定した場合に、

何故、2,480万円の査定額になったのか?

ちゃんと根拠を示しながら説明しなければならないのです。



●媒介契約の有効期間は三ヶ月以内


三ヶ月経過後にまだ物件が売れていなくて、

そのまま同じ不動産会社に

販売活動の継続を依頼したい。

この場合には、

売却依頼者から更新の申出がない場合には

不動産会社が勝手に更新することはできません。

つまり自動更新などにはできないわけです。




ここでひとつご注意を!




ごくまれにですが、こんな話を聞きます。


「ウチの媒介契約は自動更新になりますので。」


・・・凄みながらの・・・睨みもつき・・・・・



例え、強面の不動産屋に

こんなことを言われたとしても、


「自動更新になんて出来ませんから!!」


ご安心を。





三ヶ月間、売却活動を任せて売れなかった場合にどうするか?


「結果として、売れなかったけれど

担当の営業マンは頑張ってくれた。」



と思えれば、

そのまま同じ不動産会社と媒介契約を更新してもいいですし、


「何だか今ひとつ気にいらないな・・・」


と思った時には、

他の不動産会社に売却依頼をすればいいわけです。




最後に私の持論なのですが、

「ウチの会社に売却依頼をするなら、

専属専任媒介契約でしか受けられません。」




真顔でこう言ってくる不動産会社には、

結構、強面な営業マンが多く、

強引なイケイケスタイルの

不動産会社が実務上も多いと感じています。




だって、私も不動産業界が長くなりましたが、


「一度も専属専任媒介契約を

結んだことないですからね!」





売却依頼者をそこまでガチガチに縛りつけなくても、

専任媒介契約か一般媒介契約をいただければ充分に

しっかりとした仕事ができると思っていますよ。



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