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ガリバー露木の不動産Q&Aコーナー
 
 「諸費用はどれくらい必要ですか?」



まず中古マンションの購入時には、

本体価格=(広告に載っている物件の価格)

以外に必ず諸費用分も必要となります。


この諸費用が本当にくせ者なんですよね。

よくお客さまから

「諸費用はいくらぐらい見ておけばいいですか?」

と聞かれるのですが、

「そうですね。

だいたい物件価格の5%〜8%ぐらいですかね。」


と答えるしかないのです。


当然、お客様は心の中で、

物件価格の5%〜8%???

なんでそんなに金額に幅があるのさ。


例えば、3,000万円の物件なら、

150万円240万円じゃ、

90万円も差があるじゃない!


90万円って言ったら大金だし、

もう少し正確に言ってくれないと困るな〜

となるわけです。


ここで不動産屋の言い分をひとつ!


本当に申し訳ないのですが、

購入予定物件が決まらないと

細かく計算できないんです。



そして、さらに

購入予定物件が決まっていても

概算の諸費用計算しか出来ないんです。



諸費用の項目は、ざっと下記の通りです。


@印紙代(売買契約書に貼る分)

A登記費用(司法書士の先生に支払います)

B仲介手数料(不動産屋に支払います)

C火災保険料(地震保険をつけたりプランは様々)

D公租公課(固定資産税・都市計画税の日割り精算分)

E管理費・修繕積立金等(日割り精算分)

F印紙代(銀行との契約書に貼る分)

G事務手数料(銀行に支払います)

H保証料(保証会社に支払います)

I適合証明取得費(フラット35利用時)



そしてまずは@の印紙代

こちらは物件価格が決まれば確定します。

だいたい10,000円のケースがほとんどです。


次はAの登記費用、こちらは

住宅ローンの借り入れ金額や不動産の評価額などに

よって、金額がかなり変動しますので

正確には司法書士の先生の見積もりが必要です。


次にBの仲介手数料

正規手数料は物件価格の3%+6万円+消費税で

3,000万円の物件なら

何と100万円以上の大金が取られます。


しかし、当たり前に請求されている

この100万円以上の大金!


あくまで上限の金額なので、

行く不動産屋によってまちまちです。


実際には、当店のように割引があったり

物件によっては無料でご紹介出来たりもします。

(この話は長くなるので、また別の機会に説明しますね)


次にCの火災保険料

こちらは地震保険をつけたり、家財保険もつけたり

また建物の評価額をいくらで見るかによって

金額は相当違ってきますので、

これも正確には見積もりが必要となります。


次はDとEの日割り精算分

こちらは、まずお引き渡しの日が

決まらないと正確には計算ができません。


マンションの管理費・修繕積立金の金額は、

販売図面に書いてありますからいいのですが、

公租公課の方は、購入予定の中古マンションの

固定資産税・都市計画税の年税額を調べなければなりません。


次はFの印紙代

こちらは、銀行にて住宅ローンの借入の契約

いわゆる金銭消費貸借契約をする時に

契約書に貼る印紙代です。


借入金額によって印紙代は変わりますが、

一番多いのは、20,000円の印紙が一枚

200円の印紙を一枚貼るケースで

20,200円が必要となります。

これは変動金利を選んだケースで、

固定金利を選ぶと印紙代は少し増えますよ。


続いてGの事務手数料

こちらは、銀行さんに支払う

住宅ローン取り扱いの事務手数料で

金融機関によっても変わりますが、

一番多いのは、30,000円+税のケースです。


次はHの保証料

こちらは、保証人のかわりになってくれる

銀行の保証会社に支払う費用なのですが、

払う・払わないの選択が出来ます。

金額は借入金額によって変動するのですが、

0円〜100万円以上ととんでもない幅があります。

(この話は相当長くなるので、次の機会に説明しますね)


そして最後にIの適合証明書取得費

こちらも持ち込む審査機関によって

金額がまちまちで5万円〜10万円ぐらいが相場です。

さらにフラット35の利用時には、

銀行系の融資とは違う様々なルールもあります。


以上、@〜Iまでをざっと説明させていただきましたが、

「どうでした?」


出来るかぎり簡単に説明したつもりなのですが、

余計に解らなくなった人もいますよね?


正直、不動産屋としては説明した通り、

不確定要素がもの凄く多い状態で

諸費用の概算金額を計算することになります。

ですから、多少の金額の上下は多めに見てあげてくださいね!


そのため冒頭のセリフ

「そうですね。

だいたい物件価格の5%〜8%ぐらいですかね。」


としか言えないのです。


そして、私の結論としましては、


「諸費用分は物件価格の約8%の金額で

見ておいてください!」



です。


少なく見ていて、実際に計算してみたら

多かった場合には、資金計画に支障をきたします。


多く見ておいていただければ、

実際には8%以下になるケースがほとんどですから、

後であわてることはないと思います。


ご参考として、

当店のお客様の平均値を書きますね。


仲介手数料無料の物件を購入された方で、

物件価格の約4〜5%ぐらい。



そして、無料にできない物件でも、

当店の会員様であれば、

仲介手数料の割引がありますので、

物件価格の約6〜7%前後ぐらいが

実際の諸費用分の金額となっております。



以上、少しでも参考になれたら幸いです。


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