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ガリバー露木の不動産Q&Aコーナー
 
 「住宅ローンの事前審査って
 やっておいた方がいいですか?」



私の個人的意見を書きますね〜


例えば、お勤め先が上場企業

または公務員などで、

勤続も10年以上

自己資金も700万円程は貯めました。

もちろん既存借入も全くなし!


と、銀行さんが泣いて喜ぶような、

見事な属性の方は・・・


「正直、何処の銀行に持っていっても

 住宅ローンは通ります!」



住宅ローンの事前審査もそれなりに

手間暇はかかりますので、

やらなくても良いかと思います。


正直、購入物件が決まってから、

2〜3行の銀行に事前相談をして

一番金利優遇幅が取れた銀行に持ち込む

という作戦が、正解かと思います。


ただ、このように絵に描いたような

属性の良いお客様は、

実際にはほとんどいらっしゃいません。


住宅ローンが組めるかどうかちょっと心配だ・・・

という方は、

「住宅ローン事前審査をやっておくと安心です。」


住宅ローン事前審査の必要書類は、

金融機関によって多少は変わるものの

おおむね下記の通りです。


●会社員の方

○直近の源泉徴収票

○運転免許証

○健康保険証


いずれもコピーで大丈夫です。


●自営業者の方

○確定申告書3年分

○決算報告書3期分

○運転免許証

○健康保険証


いずれもコピーで大丈夫ですが、

自営業者さんの場合は

追加書類をもとめられるケースもあります。


必要書類を用意していただいた後、

各銀行の住宅ローン事前申込書に

必要事項を記入、署名・捺印でOKです。


自分で各銀行に出向いて行うことも可能ですが、

実務上は不動産会社を通すことが多く、

必要書類と事前申込書をお預かりして

営業マンが金融機関に持ち込みます。


そして、通常銀行営業日で3〜4日もあれば

無事に住宅ローンの事前承認がおります。


これにより、住宅ローンを組めることは

ほぼ確実となりますので、

安心して物件を探すことが出来ますね。


さて、ここでお客様からよくある質問をもうひとつ


「住宅ローンの事前相談は、

 物件が決まってからでいいんじゃない。

 購入物件も決まっていないのに、

 住宅ローンの事前相談をやるメリットあるの?」



ごもっともだと思います。

正直、必要書類を揃えるのも

申込書を書くのも面倒くさいといえば

面倒くさいかも知れませんが・・・・・


「はっきりと申し上げて

 メリットはあります!!」



例えば、こんなケースよくあります。


お問い合わせをいただき

ご希望のエリア・ご予算にて

たくさんの物件を見学

この間、約3ヶ月間

やっと「これだ!」という物件が見つかった。


購入申込書=買付申込書を書いて

住宅ローンの事前審査が通ったら

契約をしましょう!


ということで、

銀行にて事前審査をしてみたら・・・

住宅ローンが通らなかった。。。


どうして???

もちろん営業マンも資金計算はしていたので、

まさか住宅ローンが通らないとは夢にも思っていなかった。


通らなかった理由は、

色々とあると思いますが、

例えば、既存借入があったのに

営業マンに話していなかった。


過去にショッピングカード利用時にて

延滞の履歴があった・・・などです。


こうなってしまうと、

不動産探しは当然ふりだしに戻りますし・・・


ローンが通らない原因が解決しなければ、

不動産を購入することは出来ません。


費やした3ヶ月間はすべてムダになってしまいます。。。


そしてもう一点!

こちらが一番のメリットだと思います。


「住宅ローンの事前審査が通っていた方が、

 売主さんに対して価格交渉がしやすい!!」



ということです。


例えばこんなケース。

気に行った物件が3,080万円

何とか2,000万円台にならないかな〜?

祈りをこめて、2,980万円にて

購入申込書を書いたAさん。



いわゆる100万円値下げしてください。

という価格交渉です。

ちなみにAさんは、

住宅ローンの事前審査はしていません。


当然、不動産屋さんを通しての

価格交渉にはなるのですが、

営業マンの立場からすると

住宅ローンが通るか通らないかは

解らない状態での価格交渉となります。


そして、実務上もありがちな話なのですが、

ほぼ同じタイミングでBさんからも

購入申込がはいってきました。


Bさんの購入希望価格もAさんと同じ

2,980万円なのですが・・・


Bさんは住宅ローンの事前審査をしていました。

借入予定金額 2,980万円 借入期間 35年

○○銀行△△支店にて事前審査承認済みです。



不動産の取引では、売買でも賃貸でも

基本的には申込の早い方が優先されます。


そのため当然、先に申込を入れたAさんに優先権があるのです。

しかし・・・価格交渉のことを考えてみると・・・


金額的には、同じ100万円

まけてくださいという

価格交渉なのですが、

中身は違っていますよね。


Aさんは住宅ローンが通るかどうかは

やってみないと解らない状態での価格交渉。


かたやBさんは住宅ローンが通ることは

ほぼ間違いない状態での価格交渉。


「あなたがもしも売主さんだったらどうしますか??」


普通であれば当然Aさんの申込を受けるべきですが、

自分がもしもお住み替えなどで、

お引き渡しタイミングがせまっていたりしたら

Bさんと取引した方が安全かも知れない・・・

と、正直すこしは考えてしまいますよね。


そして何より営業マンとしては、


「住宅ローン事前審査が通っているお客様は

 いつもよりも強気に出れますし、

 価格交渉もしやすくなるというわけです。」



いかがでしょうか?

面倒なことをしただけのメリットは、

ありそうな気がしませんか?



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