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当店東横マンションセンターが 中古マンションをおすすめする理由

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当店東横マンションセンターが中古マンションをおすすめする理由♪

マンション購入か?一戸建て購入か?

どうせ長い期間住宅ローンを組んで買うなら
マンションよりも一戸建てが欲しい。

マンションを買うぐらいなら賃貸のままでもいい。
というお考えの方は意外と多いのではないでしょうか?

地方都市や郊外であればそれも正しい選択だと思います。

しかし・・・当店の商圏エリア・東急東横線沿線は
神奈川県内では屈指の人気路線であり
物件の供給よりも需要の方が高いエリアになります。

老若男女を問わず、東横線沿線に住みたいという方は
たくさんいらっしゃいますが
何と言っても相場が高い・・・

東横線沿線で駅から徒歩圏内の土地の相場は
場所にもよりますが、一坪120万円から
上は200万円以上のエリアまでありますので
例えば一般的に需要が高い、土地が約30坪で
2階建ての新築一戸建てを購入しようとした場合
土地代だけでも4,000万円前後になりますから
建売住宅でも軽く5,000万円以上に
なってしまいます。

この価格では、いくら東横線に住みたい!
一戸建てを買いたい!と願っても
この価格帯の住宅ローンを組める方は
正直多くはないですよね。

土地が約15坪で3階建ての建売住宅ですら
4,000万円以上はする人気の沿線ですから。

仮にどうしても東横線沿線で一戸建てを購入したい!
と考えても、実際に購入出来る物件は
狭小な土地に建つ3階建ての新築一戸建てか
土地値になっている中古戸建てになってしまうのでは
ないでしょうか?

土地が約15坪~20坪の3階建ての建売を買って
階段の上り下りを毎日繰り返す暮らしを
するのであれば、マンションを買ってフラットな生活
の方が断然暮らしやすいという声が
多いのもうなずけますよね。

何故、今中古マンション購入が選ばれるのか?

仮にマンションを購入するとして新築マンションは確かに魅力的ですが新築=良い物件ではありません。

また中古マンション=古い・汚い・品質が悪い
とも一概に言えません。

当店のお客様は若い方も多いのですが若い世代の方は特に古着・古本や中古CD中古パソコンなどにまったく抵抗のない方ばかりです。

むしろ新品よりも遥かに安い価格で
手に出来るのであれば得だと
中古文化を積極的に上手に
取り入れている方が多い印象です。

実はマンション市場でもこの考え方は
通用していると私は思っています。

資産価値の面から考えても
競争力のある立地での中古マンション購入
という選択は賢く・堅実で
万が一のご売却・賃貸時にも困らない
賢者の選択だと考えています。

ここまでをご覧になられてご興味のある方は
是非この先も読み進めて下さい。

私の実務経験上からのお話を
一般論も含めて記載させて頂きましたので
当店ホームページをご覧のみなさまへ
少しでもご参考になれれば幸いです。

中古マンション購入のメリット

【価格がお手頃で安い】

専有面積の広いマンションが欲しいが
新築マンションだと価格が高すぎて手が出ない・・

特に東急東横線沿線で専有面積が広めの
新築マンションははっきり言って凄い価格です。

中古マンションであれば
広さ的にも納得の出来る物件を探すことが可能です。

【実際のお部屋を確認出来る】

新築マンションの場合はモデルルームでの
販売会社の言葉を信じるしかありません。

完成前の青田売りがほとんどですからね。
陽当たり・眺望・通風や隣・上下階の音の響き方等
想像だけで判断することになります。

中古マンションであれば
実際のお部屋の現状を確認して頂けるので
安心感があります。

【立地でマンションを選べる】

エリアを絞ってマンションを探す場合
中古マンションの方が新築マンションよりも
圧倒的に物件の数が豊富ですから
お子様の学区内でマンションを探す場合でも
物件は出てきます。

またマンションは交通の利便性の良いところから
建設されていきましたので中古マンションの
建っている立地の方が良い場合が多いはずです。

お手頃な価格で利便性の良い場所に住むことが
可能なのが中古マンション探しのメリットです。

【管理状態を確認出来る】

マンションは管理状態によって
資産価値の変わる不動産です。

中古マンションの場合は実際に行なわれている
管理を自分の目で確認してから購入することが
出来ますが、新築マンションの場合は実際に
住んでみないと解らないのが正直なところです。

新築マンションの場合は売れ残りの完成物件で
なければ、様々な場面で想像だけの判断材料にて
購入を決断しなければならない不動産です。

また東急東横線沿線の新築マンション価格は
4,000万円台・5,000万円台が主流のエリア
ですから、不確定要素が多い状態で決断出来る方は
正直あまり多くないのではと思います。

【リフォームで自分好みの部屋へ】

中古マンションは新築マンションに比べると
かなりお手頃な価格で購入出来ますから
購入資金の一部をリフォームにまわして
趣味やこだわりを持った自分好みのお部屋に
することも可能です。

また最近では室内をフルリフォームしてから
販売するリノベーション物件もありますので
選択肢は非常に豊富です。

中古マンション購入のデメリット

【建物や設備は最新のものではない】

築年によっては、柱や梁によって生活しにくい
間取りの場合もあります。

また設備面でも不自由を感じるケースも
あるかも知れません。

しかしご自分でリフォームをしたり
リノベーション物件を購入するという選択も出来ます。

【新築マンション購入時にはない仲介手数料が必要】

成約価格の3%+6万円+消費税が必要となりますが
当店会員の方には様々な会員特典がございます。
(仲介手数料無料の中古マンションも多数あります)

そして新築マンション購入時には仲介手数料
こそかかりませんが、修繕積立準備基金や
登記費用の中にも新築購入時のみにかかるもの
もあります。

その他いろいろな名目での諸経費はかかりますので
諸経費の面だけを考えたとしてもそれほどの
大差はつかないと思います。

【税制の面】

マンションの場合は建築後
25年以内で登記簿謄本上の面積で、
50㎡以上の専有面積がある物件であれば
住宅ローン減税や不動産取得税
登録免許税などの税制の面での
優遇措置を受けることが可能です。

しかし築25年以上の物件や、
登記簿謄本上の専有面積が50㎡未満の物件は
優遇措置対象外となります。

(築25年以上経過している物件でも
特例で優遇措置を受けることが出来る場合もあります)

仮に新築マンションを検討する場合の注意点

新築マンションは1日でも住んだ途端に
中古マンションとなり、査定する場合には
中古として査定されますから
その時点で約20%程は一気に価格が下落します。

価格下落分は単純に販売事業者の広告宣伝費や
利益の分下がるとも考えられます。

新築マンションの販売価格の約2割は
販売事業者の利益と広告宣伝費です。

マンションデベロッパー等の販売事業者に
とっては、この1~2割のお金が収益源です。

例えば4,000万円の新築マンション
であれば約400~800万円相当となります。

仮に新築マンションを購入して住み始めてすぐに
何らかの理由(急な転勤等)で売却しようとした場合
にはやはり購入金額から一気に価格を下げて売りに
出さなければ売れないという状態になります。

残念なことに資産価値は一気に下がってしまうのです。

さらに新築マンション購入時に物件価格の全額融資
を受けていたとしたら、一瞬で値下がりしてしまった
金額分も含めて長い期間の住宅ローンを支払って
いくことになるわけです。

【新築マンションは何故駐車場代が無料なのか】

もう一点、新築マンションの注意点ですが
最近の新築マンションは敷地内駐車場100%完備!
や駐車場代無料!がほとんどだと思います。

実はこのお話にはちょっとしたカラクリがあります。
マンションの管理費というのは
マンションの管理組合にお支払いしているお金です。

修繕積立金というのは名前の通り
大規模修繕の時に使うために
積み立てられているお金です。

そしてマンションの駐車場代というのは
既存の中古マンションでは修繕積立金と合わせて
一緒に積み立てられています。

新築マンションでは
駐車場代を無料にしていますから
修繕積立金のみが積み立てられているわけです。

新築マンションは、新築当時から
大規模修繕計画というものが、決められております。
その計画通りに十年・十五年後に共用部分の
大規模修繕を行ないます。

その時のための修繕積立金なのですが
ここでひとつ大きな問題がおこります。

新築マンションでは駐車場代を無料に
していますから、その時点で必要な金額に
達していない事が結構あります。

単純に計算しても大規模修繕の時期に
積み立てられた金額は
既存の中古マンションの半分ぐらいの金額
しか溜まっていません。

実際の大規模修繕のタイミングで
お金が足りないというケースも充分に想定されます。

こうなった場合にひどい場合には
各世帯数十万円を一時金として支払って下さい
と不足分の徴収がきたり
もしこうならないケースでも少しずつ
修繕積立金の金額を上げて段階的に
調整していく必要があります。

何故このようなことをしているかというと
新築マンションはあちこちに建てすぎているため
供給過剰になっており、その他にも一時期
マスコミを賑わせた構造計算偽装問題なども
あったため、現在非常に売りづらくなっております。

大手マンションデベロッパーでさえ
次々と倒産している時代です。

私が最近目につくのは
新築マンションを販売しやすくするためでしょうか
修繕積立金の金額をかなり低く設定している物件
が増えてきました。

これって将来のことを考えると
かなり心配ですよね。

そしてさらに、駐車場代無料!
のうたい文句がほとんどですが
実際には売りにくくなった新築マンションを
少しでも売りやすくするためのセールストークであり
苦肉の策なのではと私は考えています。

新築マンションを検討・購入する際には
このような点にも注意してくださいね。

むしろ、既存の中古マンションの方が
駐車場代も合わせて修繕積立金として
積み立てていますから
修繕積立金額も充分に貯まっており
ご安心なのではと考えます。

【新築マンション購入時には頭金を多めに入れておく】

これは新築マンションを購入後
10年~15年前後で訪れるケースが多い
お住み替えのタイミングで住みかえたいのに
住みかえられないという最悪の状態にならないためです。

ご説明した通り
新築マンションの資産価値の落ちるスピードは
購入直後から~築15年ぐらいまでの間が
一番激しく下落します。

そして築15年以上を経過すると
マンションの価格はゆるやかにしか下がらなくなります。

築10~20年経過の中古マンションを買い
10年程住んでも不思議なことに
価格が大幅に下落することはありません。

(特に人気の沿線で駅から徒歩圏内の
物件ほどその傾向は顕著です)

【新築マンションを購入しても大丈夫なケース】

新築マンションを購入するのであれば
例えば駅直結のタワーマンションなどのように
購入時に抽選が必要になるぐらいの
人気物件の抽選がもしも当たったとしたら
購入したとしても、資産価値の下落幅は
相当ゆるやかになることが予想出来ますし
場所によってはひょっとして資産価値が
上がるという可能性もゼロではないですから
購入出来る経済力があり
そして抽選もクリアしたラッキーな貴方は
新築マンションを購入しても大丈夫だと感じます。

いわゆる都心部で値下がりの少ない場所に建つ
新築マンションを購入出来る方は
新築マンションを検討しても良いと考えます。

しかし、こういう恵まれた方は
実際にはかなり少ないのでは?と思ってしまいます。

【駅から遠い新築マンション購入は相当リスキー】

その半面、新築マンションでも最寄駅から
徒歩15分以上の距離がある。

またはバス便の新築マンションは私の経験上
あまりおすすめ出来ません。

正直言って購入しない方が
良いのではと考えています。

なぜなら、通常マンション購入を検討する方は
利便性を重視して駅に近いマンションを探しています。

逆にバス便でも大丈夫な方であれば
一戸建てを検討している方がほとんどです。

そのためどうしても
バス便のマンションは需要の面から考えても
価格が下がりやすくなってしまいます。

バス便の中古マンションの査定時に
新築時の価格からは想像出来ない程
価格が下がってしまっていて売主さんが青ざめ
時には怒り、失望した顔をたくさん見てきましたし
査定した売却予想価格よりも遥かに住宅ローンの残り
(残債)があるために住み替えたいのに
住み替えることが出来ない・・・

そのため我慢して現在のマンションに
住むしかないという状態を何度も見てきました。

仮にご売却ではなく、賃貸に出そうとした場合にも
バス便のマンションは私の経験則でお話するならば
正直言ってあんまり賃貸の需要がありませんでした。

バス便の新築マンションを
おすすめ出来ないのはこのような理由からです。

(中古マンションの場合でもバス便の物件は
当店ではあまりおすすめしていません)

注意点

中古マンション売却時には住宅ローンの残りを
すべて返してからでないと売ることが出来ません。

例えば新築時に4,000万円のマンションを
10年後に売却しようとした時に
残債が3,000万円程、残っていたとします。

売却時の査定金額が仮に2,500万円だった場合
には差額の500万円を自己資金から返済しなければ
売ることすら出来ません。

毎月の住宅ローンの支払いをしながら
10年間で500万円以上の貯金が出来ている方
というのは、私の経験上非常に少ないです。

この例はけしておおげさな例ではなく
バス便の新築マンションを購入されて
10年後の査定金額が新築時の半分以下に
なってしまっていたというシャレにならないケース
も何度かありました。

もし新築マンションを購入するのであれば
可能な限り、なるべく多く自己資金を
入れておいた方が良いという私の持論は
将来的にもしお住み替えが必要になった際
急激な資産価値の下落のためにこのように
どうすることも出来ないという事態を避けるためです。

銀行によっては、オーバーローンという商品で
お住み替えの時に売却物件に残債が残ってしまう
ケースで購入物件に売却物件の残債を上乗せして
借りるという方法もありますが
この方法を使うためには
相当なご年収がないと返済比率上無理な場合も
多いですし、オーバーローンを使わないと
成立しないようなお住み替え計画は
売主様からのどうしてもという場合を除いて
私はあまりおすすめしていません。
毎月のお支払の面でかなり無理をした
プランになることが多いからです。

当店の結論

人気沿線の中古マンション購入を
自信を持っておすすめします♪

【人気沿線の中古マンション購入は
資産価値の面から考えても相当お得】

仮に新築マンションではなく
中古マンションを人気の沿線で
2,500万円で購入していたとします。

10年後に何らかの理由で売却して
お住み替えをしようとした場合に
査定価格は購入時の半額になるでしょうか?

経験上、あり得ないだろうと私は思います。
少なくとも売れる値段で住宅ローンの残りは
返せるでしょうし、上手くいけば手元に
多少の自己資金が出来る可能性までありますから
お住み替えもスムーズに行くはずです。

また中古マンションのご購入であれば
月々のお支払額もお家賃感覚でゆとりのあるプラン
になることが多いですから
ちょっと無理をして新築マンションを
買ってみたものの、正直月々の返済額が
かなりきつくて、こんなハズじゃなかったのに・・・
なんてケースも少なくなるのではと私は考えます。

また売らずに賃貸に出そうとした場合でも
東横線沿線の駅から徒歩圏内のマンションで
あれば、需要がありますから
まず困らないだろうと考えます。

将来万が一、売却される場合や
賃貸に出される場合にも
当店は売買も賃貸も両方扱っておりますので
マンション専門店にお任せ下さい!

このような理由で資産価値の面から考えても
人気沿線の中古マンション購入はお得であり
賢者の選択だと思うのです。

もちろん最近の長引く不況
雇用の不安・デフレ等も考慮して
新築マンションを購入することも出来るけれど
あえて中古マンション!

無駄をさけつつ
むしろ積極的に中古マンション購入!
というお客様も最近かなり多いですよ。

当店ホームページを上手に利用して
ご希望条件に合った素敵な
中古マンションを見つけて下さいね!!

あとがき

相当長い文章を最後まで読んで頂き
本当にありがとうございます!

ここまで読んでくれた貴方は本気で
真剣にマンションを探している方だと思います。

私が接客・ご案内させて頂きますので
タイミングが合う時に是非一度ご来店下さい!

今思えば、私が独立開業にあたって
中古マンションに特化した不動産会社を設立したこと

東急東横線沿線の駅前にお店を出したこと

会社名を東横マンションセンターにしたこと

自社ホームページからの集客を目指し
毎日コツコツとホームページ運営を続けていること

すべてに繋がりがあります。

ここに書いた内容が私の頭の中に
いつもあったからだと思います。

マンション購入時に
万が一のご売却や賃貸のことまで考えて
不動産購入をされる方はほとんどいません。

しかし高い買物である不動産購入を通じて
何年か後に後悔することなどがないように!

資産価値の面から考えても
損をする可能性が極めて低い不動産購入!

東急東横線沿線で、駅から徒歩圏内の
中古マンション購入を自信を持っておすすめします♪

                株式会社 東横マンションセンター
代表取締役 露木 真喜

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