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買えるゾウ!!

このコーナーは手頃な価格で質の良いマンションを買える時代になった今だからこそ家賃を払い続けるよりは中古マンションを購入してしまった方がかなりお得では!と考える東横マンションセンター代表取締役・露木のうんちくコーナーです。(象の鼻より相当長いうんちくです)興味のある方は参考になると思いますので是非読んでみて下さい♪

モデルケース・Eさんの場合

現在東横線「白楽」駅近くで家賃11万円のお部屋に住んでいるEさん。
会社員29才・奥様と共働きの二人暮らしで通勤はご主人は渋谷・奥様は武蔵小杉です。
ご主人は勤続7年・年収450万円・自己資金300万円・車は持っていません。

毎月払っている家賃も何だかもったいない気がするし、ローンが組めて購入出来るのならば
買うのもいいかも?と思いはじめている。買うとなれば出来れば、住み慣れた東横線の駅から10分以内で50㎡以上で将来的に手狭になって住み替えをすることになっても、万が一田舎に戻ることになったとしても、売るにせよ貸すにせよ困らないようなマンションが欲しい。

Eさんが家賃として支払っている月々11万円と同じ支払額で東横線で中古マンション買えます。(しかもかなり選べます)マンションを購入する場合に注意して頂きたいのが、住宅ローンの他に管理費・修繕積立金を毎月支払うことです。(必ず)管理費・修繕積立金はマンションごとに金額が違いますし、お車をお持ちの方は駐車場代も別途考えなければいけません。管理費・修繕積立金・駐車場代の合計で月額約3万円~4万円程必要となりますので、住宅ローンとして支払う分は月額11万円の内、約8万円ぐらいとなります。月々均等8万円の支払い額で35年住宅ローンの場合借りられる金額は約2,410万円となります。最近は東横線でマンションを探す方の傾向として、お車を持たない世帯も増えてきております。マンションを探す方は最寄駅からの距離を重要視されるお客様が多く、東横線の駅から徒歩圏内のマンションであれば、都心へのアクセスも良好ですし、車の維持費等を考えますと車を持たない選択というのも、若い方を中心に増加傾向にあります。

月々のご希望返済額からの早見表

ここでご参考として月々のご希望返済額でいくらぐらいの住宅ローンが借りられるかの簡単な表を掲示しますね。期間は35年、金利は平均的な金利として2%で借りた場合の一覧表です。例えば当店ホームページ掲載物件の中から、いいな~と思うマンションの管理費・修繕積立金の合計金額を現在のお家賃から引いて下さい。残った金額が下表の通り、住宅ローン支払い分の目安となります。

※注意
月々の合計支払額はこの表の住宅ローン支払い分に
管理費+修繕積立金等を足した金額となります。

月々4万円     約1,200万円   月々 9万円    約2,710万円 
月々5万円  約1,500万円 月々10万円   約3,010万円
月々6万円  約1,810万円 月々11万円   約3,320万円
月々7万円  約2,110万円 月々12万円   約3,620万円
月々8万円  約2,410万円 月々13万円   約3,920万円
ご年収からの借入可能金額早見表

上の表は月々のご希望返済額からの逆算表ですが、今度は実際に住宅ローンを借りる場合の早見表を掲示します。住宅ローンは各都市銀行共にご年収に対する返済比率からの計算で借りられる金額が簡単に解ります。例えば、会社員の方でしたら昨年度の源泉徴収票の一番大きい数字(税引き前)の金額を早見表にあてはめて頂くと借入可能額が解ります。(勤続年数3年以上・返済比率は年収に対する35%・審査金利4%の場合の早見表です)

※注意
ご年収と持ち込み銀行によっては返済比率を40%で見てくれる銀行も結構ありますが
この表は返済比率35%の場合のご年収からの借り入れ可能金額の早見表です。

年収300万円  借入可能額1,970万円  年収500万円  借入可能額3,290万円  
年収350万円  借入可能額2,300万円  年収550万円  借入可能額3,620万円 
年収400万円  借入可能額2,630万円  年収600万円  借入可能額3,950万円 
年収450万円  借入可能額2,960万円  年収650万円  借入可能額4,280万円 
住宅ローンのご相談について

この表に載っていない年収の方、勤続の短い方、自営業の方、既存借入のある方(例えば車のローンが残っている方)もっと借入を伸ばしたい方は計算方法が変わりますので、個別にご相談頂ければ、露木がメールにてお答えさせて頂きます。当店ホームページ・トップページにある黄色のメールボタンからメールを下さい。お名前とメールアドレスのみで受付出来ますので、ご質問・ご要望やホームページに対するご意見など、何でもお気軽にお送り下さい!私、露木が可能な限り早く対応させて頂きます。(おしかりやクレームなど何でも結構です。貴重なご意見として参考にさせて頂きます。)

現在のマンション市場は、 不景気だからこそ金利も低い水準で推移しており、程度の良い物件がリーズナブルな価格で購入出来ますので、住宅購入のタイミングとしては逆にチャンスだと考えています。ここ最近は景気回復の兆しも少しずつですが、見えてきていますし、景気が良くなれば金利も当然上がりますから、物件の価格ももちろん高くなります。そして私の個人的見解では、同じ購入されるのであれば、人気の東横線沿線で競争力のあるマンションを購入された方が、購入された後の様々な環境の変化に対しても柔軟な対応が出来る資産として東横線沿線の中古マンションをお勧め出来ると思っております。

資金計算について

それからマンションをお探しになる上で資金計算はとても大切です。よくあるのが、4,000万円前後のマンションを希望されていて、実際に内見をして、気に入った物件が見つかり、資金計算をしてみたら、実は住宅ローンは3,000万円までしか組めなかったためにあらためて3,000万円前後のマンションを見に行ったものの、まったく気に入る物件がない・・・という笑えない話も結構あります。ある意味当然の結果なのですが、やはり何事も事前に計画性を持って動かれた方がベターですよね。早見表を使い、月々のご希望返済額からと実際の借入可能金額からと両方で検討され、予算をある程度かためてから物件情報収集~お問い合わせ~現地見学という流れが一番良い方法だと私、露木は考えております。

諸経費について

次に不動産を購入する際には、物件価格の他に諸経費というものがかかります。諸経費は購入物件の価格によってもかなり変わりますが、おおよその目安としては物件価格の約7%~10%程かかります。物件価格が安くなるほどパーセンテージは上がり、物件価格が高くなるほどパーセンテージは下がります。例えば2,500万円のマンションを購入した場合の諸経費金額は約180万円~250万円となります。諸経費の内訳としては、収入印紙代・登記費用・火災保険料・固定資産税・都市計画税日割り精算分・管理費・修繕積立金日割り精算分・仲介手数料・銀行手数料・銀行保証料・雑費等となります。

自己資金について

続いて自己資金=頭金のお話です。よくちまたで見かける頭金0円で住宅が買えます!という謳い文句。嘘ではないのですが、厳密に言えば諸経費分までローンが組めた場合に限りです。諸経費ローンが組めるかどうかは物件の担保評価も絡んでくる話ですし、ローンを組まれる方の属性などもかなり重要となりますので、実際には購入したい物件が見つかった時に銀行に相談をしてみないと何とも言えないというのが、正直なところです。もし仮に銀行の事前相談が通って諸経費ローンが組めることになったとしても、実際の不動産契約時には、必ず手付金というものが必要となります。手付金の金額は完成物件で物件価格の10%以内、未完成物件なら物件価格の5%以内までと決められており、一般的な売買の取引であれば、手付金100万円程が必要です。(交渉により50万円でOKの場合もあり)諸経費ローンを組めれば、契約時に支払った手付金分も含めてお引き渡し時に住宅ローンが実行されますので、立て替えた手付金は手元に戻ってくることになるわけです。ですから頭金0円でご購入の際も、一時的にですが手付金分の現金はお手元に必要になるのです。(私の実務経験上は親御さんから一時的に借りて、住宅ローン実行後に返すケースが多いですかね。)

最近の住宅ローンの借り方について

私の持論ですが、諸経費ローンは銀行によっては金利が高くなるケースもあり、可能であれば諸経費分は自己資金を出した方がローンは通りやすいですから、ご無理がなければ用意して頂いた方が良いと思います。また最近は住宅ローンの審査も結構厳しくなってきており、諸経費分は自己資金として用意しないと住宅ローンが通らないというケースも何度かありました。そしてこんなご時世ですから、借入金額はなるべく抑えて、月々均等払いをベースにし、ボーナス併用払いをするのであれば、ボーナス月の支払分も少なめにされるとベストだと思います。本当にローンが組めるかどうか不安な方には、先に銀行の事前相談をやっておくという方法もあります。必要書類を用意して頂ければ、こちらも露木が代行出来ますから、お気軽にご相談下さい!

最後に冒頭のEさんの場合ですが、年収が450万円ですから借入可能金額は早見表を使って約2,960万円・自己資金を300万円とすると物件価格で3,000万円前後のマンションが購入可能です。月々のお支払金額を現在の家賃と同じ11万円程度に設定するのであれば、2,700万円前後のマンションを購入されれば、お家賃と同じ支払額で中古マンションが購入出来ます。もちろん借入金利・年数・管理費・修繕積立金等で計算はかなり変わりますので、検討に値する物件にめぐり会えた際にはより細かい資金計画表を個別に作成させて頂きますのでご安心下さい。

インターネットでの不動産探しについて

こんなに長い文章を最後まで読んで下さり、本当にありがとうございます!!少しはお役にたてたでしょうか?是非、当店ホームページをご利用の上、良い物件を探して下さい。もちろん他社のホームページやポータルサイトもドンドン見て下さいね!何処かで見たことのある同じ物件がズラリと並んでいませんか?今の時代、気に入った物件があった場合には、ほぼ何処の不動産屋さんでも購入できるハズです。気にいった物件を見つけた不動産屋さんから買うのではなく、気に入った不動産屋さんに気に入った物件を紹介してもらって買う!の時代がすぐそこまでやってきているような気がします。お客様に選ばれるホームページ・会社を目指してこれからも毎日コツコツ頑張ります!!

少しでも皆様のマンション探しの参考になれたでしょうか?

こんなに長い文章を最後まで真剣に読んでくれた貴方に感激です♪

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